Erschwerte Kündbarkeit von WEA-Nutzungsverträgen

Mit dieser Entscheidung hat der BGH nicht nur für erhebliche Rechtssicherheit gesorgt, indem er eine zwischen den Oberlandesgerichten in den letzten Jahren höchst umstrittene Rechtsfrage beantwortet hat, sondern auch den Weg für verschiedene Laufzeit- und Kündigungsregelungen geebnet.

Darüber hinaus hat der BGH die Rechtsposition von WEA-Projektierern gegenüber Grundstückseigentümern deutlich gestärkt. Eine sehr positive Entscheidung für die Branche!

1. Worum geht es?

Die Parteien stritten um die Abgabe einer Bewilligungserklärung für eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit Vormerkungen sowie eine Baulast. Dem Anspruch lag ein zwischen den Parteien geschlossener WEA-Nutzungsvertrag zugrunde. In diesem hatten die Parteien folgendes vereinbart:

a) Nutzungsentgelt: Der Anspruch auf Zahlung beginnt mit Baubeginn der WEA und Eintragung der Dienstbarkeit mit Vormerkung.
b) Laufzeit: Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien und endet nach Ablauf von 20 Jahren, gerechnet ab dem 31.12. des Jahres, in dem die Inbetriebnahme der letzten geplanten WEA erfolgt ist.
c) Kündbarkeit: Die Parteien sind zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.
d) Rücktrittsrecht: Beide Parteien können vom Nutzungsvertrag zurücktreten, wenn nicht innerhalb von 5 Jahren ab Unterzeichnung des Nutzungsvertrages die BImSchG-Genehmigung für die Errichtung und den Betrieb der WEA erteilt wurde. Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn und solange die Verzögerung – knapp zusammengefasst – auf Gründen beruht, die der Projektierer nicht zu vertreten hat; zudem kann der Rücktritt durch Zahlung eines Abwendungsentgeltes zeitweilig abgewendet werden.

Der Grundstückseigentümer kündigte den Nutzungsvertrag ca. 4,5 Jahre nach Vertragsschluss. Das Landgericht Magdeburg gab der Klage des Projektierers auf Abgabe der Bewilligungserklärungen statt. Das Oberlandesgericht Naumburg wies die dagegen gerichtete Berufung des Grundstückseigentümers zurück. Dieser ging in die Revision und scheiterte auch vor dem BGH.

2. Die Entscheidung

Der BGH problematisierte in seinem Urteil nicht einmal, ob die WEANutzungsverträge gewerbliche Mietverträge sind, sondern wendete selbstverständlich gewerbliches Mietrecht an. Der BGH stellte zunächst klar, dass die ordentliche Kündigung von WEA-Nutzungsverträgen nur ausgeschlossen ist, wenn ein befristetes Mietverhältnis gem. § 542 BGB vorliegt. Dies war hier zum Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall. Denn die Laufzeitklausel knüpfte das Ende des Vertragsverhältnisses an den Eintritt eines Ereignisses (Inbetriebnahme der letzten geplanten WEA). Ist nicht nur ungewiss, wann dieses Ereignis eintreten wird, sondern auch, ob es überhaupt eintreten wird, liegt keine
Befristung, sondern ein aufschiebend/auflösend bedingter Nutzungsvertrag vor. Ein solcher kann bis zum Bedingungseintritt grundsätzlich jederzeit ordentlich (= ohne weiteren Grund) gekündigt werden. Der BGH bestätigte damit die bisherige Rechtsprechung zu WEA-Nutzungsverträgen (2).

Für den konkreten Fall ließ der BGH eine Entscheidung darüber, ob eine wirksame Laufzeitbefristung oder ein aufschiebend/auflösend bedingter Nutzungsvertrag vorliegt, jedoch offen.

Der BGH ging nämlich weiter davon aus, dass die Parteien die ordentliche Kündigung bis zum Beginn der befristeten Laufzeit ausgeschlossen hatten. Ein solcher Ausschluss ist grundsätzlich möglich und – neben der Festlegung von Laufzeitbeginn und -ende – eine weitere Art, die vertragliche Laufzeit gem. § 542 BGB zu befristen (3). Nach Auffassung des BGH ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung jedoch nur für einen bestimmten Zeitraum möglich. Im Nutzungsvertrag war das ordentliche Kündigungsrecht zwar weder ausdrücklich ausgeschlossen, noch war ein Zeitraum für den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts benannt. Dennoch war der BGH der Auffassung, dass sich „aus einer interessengerechten Auslegung“ der Regelung zum außerordentlichen Kündigungsrecht „im Zusammenspiel“ mit dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht ein befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ergeben kann. Insoweit führte der BGH aus, dass das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht „weitgehend entwertet“ wäre, wenn sich in dem unbefristeten Zeitraum des Nutzungsvertrages „der Grundstückseigentümer jederzeit durch eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung von gesetzlichen Kündigungsfristen vom Vertrag lösen könnte.“ Das OLG Hamm hatte dies vor einigen Jahren noch anders bewertet (4).

Bei der Frage der unangemessenen Benachteiligung des Grundstückseigentümers durch einen befristeten Kündigungsausschluss stärkte der BGH die Position der Projektierer: Der BGH erkennt, dass diese durch das Planungs- und Genehmigungsverfahren „erhebliche Vorleistungen [...] erbringen und nicht verlässlich angeben können, welcher Zeitraum bis zur Genehmigungserteilung verstreichen wird.“

Demgegenüber könnten Grundstückseigentümer in dem Planungs- und Genehmigungszeitraum das Grundstück „nahezu uneingeschränkt landwirtschaftlich nutzen und dadurch weitere Einnahmen erzielen“.

Der BGH betonte jedoch, dass der Grundstückseigentümer ein berechtigtes Interesse daran habe, einen entgeltlosen Zustand zu beenden. In der konkreten Vertragskonstellation sei diesem Interesse durch das vertragliche Rücktrittsrecht angemessen Rechnung getragen worden. Zudem sei die entgeltlose Vertragslaufzeit „auch nicht potenziell unbegrenzt“. Denn zum einen sah der Vertrag die Möglichkeit der Abwendung des Rücktrittsrechts gegen Zahlung eines Abwendungsentgelts vor. Zum anderen kann der Grundstückseigentümer bei einem durch den Projektierer verursachten verzögerten Zahlungsbeginn gem. § 280 Abs. 1 BGB oder nach dem Rechtsgedanken des § 162 Abs. 1 BGB Zahlung in Höhe der Nutzungsentschädigung verlangen.
Damit nimmt der BGH Bezug auf eine – leider – in der Branche viel zuhäufig übersehene ältere Entscheidung (5), in der er ebenfalls betont hatte, dass der Grundstückseigentümer bei einem solchen durch Projektierer verursachten verzögerten Zahlungsbeginn – und eben nur dann(!) und nicht bereits automatisch nach fünf Jahren – ein Recht auf außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund haben kann.

3. Die Bewertung

Das Urteil des BGH ist ein sehr wichtiger Meilenstein für die Gestaltung von Flächensicherungsverträgen für WEA und PV-Freiflächenanlagen. Der BGH eröffnet den Projektierern mit seiner Entscheidung diverse rechtssichere Gestaltungsmöglichkeiten für Laufzeitregelungen in Flächensicherungsverträgen. So kann der Projektierer z.B. wie in dem BGH-Fall die Laufzeit an ein ungewisses Ereignis knüpfen. Dann ist er aber nicht gesetzlich gem. § 542 BGB vor einer ordentlichen Kündigung (= Kündigung ohne Grund) geschützt, sondern muss durch sorgfältige Vertragsgestaltung das Fortbestehen des Vertrages bis zum Eintritt des Ereignisses absichern.

Insofern zeigt die Entscheidung, dass die in der Vergangenheit in der Branche verbreitete vorsichtige Beratungspraxis, die Laufzeit nicht an ein ungewisses Ereignis (Baubeginn, Inbetriebnahme) zu knüpfen, auch weiterhin richtig ist, da dann nur die Kombination mehrerer Klauseln den Projektierer vor einer ordentlichen Kündigung schützt.

Die Entscheidung des BGH gibt nunmehr die bislang fehlende rechtliche Gewissheit, dass eine solche Gestaltung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird. Dies war auf der Grundlage der bisherigen uneinheitlichen OLG-Rechtsprechung nicht der Fall. Will der Projektierer bereits gesetzlich vor einer grundlosen ordentlichen Kündigung geschützt sein, muss er weiter die Laufzeit an den Vertragsbeginn knüpfen, § 542 BGB. Bei dieser Vertragsgestaltung hat der Grundstückseigentümer nur dann das Recht zur außerordentlichen Kündigung gem. § 543 BGB, wenn der Projektierer den ausstehenden Baubeginn zu vertreten hat.
Der Projektierer hat damit – nunmehr durch den BGH erstmals bestätigt – die Wahl zwischen mehreren rechtssicheren Modellen und muss die sich jeweils hieraus ergebenen Vor- und Nachteile abwägen. Dabei muss er auch nötige Vertragsanpassungen, z.B. durch eine Verlängerung von Rücktritts- oder Kündigungszeitpunkten bei der zuerst genannten Gestaltungsvariante, im Blick behalten.

Bedenken sollte der Projektierer jedoch immer, dass bei jeder Vertragsgestaltung die Kündbarkeit eines Nutzungsvertrages nach Ablauf von 30 Jahren gem. § 544 BGB mit der Überlassung der Mietsache beginnt. Die Überlassung der Mietsache ist ein rein tatsächlicher Vorgang. Erforderlich ist in der Regel nur, dass dem Mieter ermöglicht wird, die Mietsache in Gebrauch zu nehmen (6). In der Regel liegt dieser Moment deutlich vor der Inbetriebnahme der WEA mit der Folge, dass auch die Kündigungsfrist von 30 Jahren deutlich vor Inbetriebnahme der WEA zu laufen beginnt.

Mit dem Urteil traf der BGH keine Entscheidung darüber, ob bzw. ab wann die branchenüblichen Entgeltklauseln, nach denen Nutzungsentgelt jeweils erst mit Baubeginn/ Inbetriebnahme gezahlt wird, den Grundstückseigentümer gem. § 308 Nr. 1, 1a BGB unangemessen benachteiligen. Denn der BGH befasste sich in dem Urteil lediglich mit der Frage der Kündbarkeit von WEA-Nutzungsverträgen. Insoweit ist also weiter offen, ob die Entscheidung des BGH zu Zahlungsklauseln in PV-Dachflächennutzungsverträgen (7) auf WEA- und PV-Freiflächen-Nutzungsverträge übertragbar ist.

Der BGH hat jedoch klargemacht, dass der Grundstückseigentümer nicht „ewig“ einen entgeltlosen Zustand akzeptieren muss. Aus diesem Grund und aufgrund der bestehenden Gewährleistungsansprüche des Mietrechts werden Reservierungsverträge auch weiter ihre Berechtigung im Rahmen der Flächensicherung behalten.

Fazit

Flächensicherungsverträge können mit der vorgestellten Entscheidung des BGH künftig auf verschiedenen Wegen rechtsicher gestaltet werden. Die von dem BGH eröffneten unterschiedlichen Handlungsoptionen sollten Projektierer kennen und für sich entscheiden, welche Gestaltung am besten zu ihrem Unternehmen passt. In jedem Fall ist wie bisher auf die Gestaltung von Laufzeit-, Rücktritts- und Kündigungsklauseln besondere Sorgfalt zu verwenden.

1 BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24
2 OLG Hamm, Urteil vom 2. Juli 2020 – 5 U 81/19; OLG Dresden,
Beschluss vom 7. April 2021 – 5 U 73/21
3 Weidenkaff in: Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, § 542 Rn. 9
4 OLG Hamm, Urteil vom 2. Juli 2020 – 5 U 81/19
5 BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 – XII ZR 5/15)
6 Weidenkaff in: Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, § 535 Rn. 35
7 BGH, Urteil vom 11. November 2021 – IX ZR 237/20

Dieser Beitrag erschien im BWE-BetreiberBrief 2-2025. Jetzt unter betreiberbrief.de registrieren und künftig alle aktuellen Ausgaben kostenfrei per Mail erhalten!

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