Die Relevanz des vorgestellten Urteils des BGH auch für branchenübliche Grundstücksnutzungsverträge zur Errichtung und zum Betrieb von Windenergieanlagen erschließt sich erst auf den zweiten Blick.

Worum geht es?

Hintergrund des vorgestellten Urteils ist ein Kapitalanlagemodell. Dieses funktioniert so, dass ein Lieferant PV-Module an einen Anleger verkauft und dabei gleichzeitig Dachnutzungsrechte aus einem bestehenden Nutzungsvertrag mit beschränkter persönlicher Dienstbarkeit an den Anleger überträgt. Der Anleger vermietet die PV-Module sodann unter gleichzeitiger Ausübungsüberlassung der Dachnutzungsrechte an eine Tochtergesellschaft des Lieferanten, den Anlagenbetreiber, und tritt dieser seine Ansprüche aus den eingespeisten Stromerträgen gegen den Energieversorger ab.

In dem durch den BGH zu entscheidenden Fall hatte der Anlagenbetreiber in dem von ihm vorformulierten Mietvertrag in der Präambel geregelt, dass der Anleger ein „Dachnutzungsrecht in dem Bereich der installierten PV-Module“ hat und dieses dem Anlagenbetreiber überlässt. § 1 Mietvertrag regelte sodann, dass das „Mietverhältnis für die Dauer von 10 Jahren ab Inbetriebnahme der Anlage begründet“ wird und der „monatliche Mietzins […] 1.000,79 € brutto [beträgt].“ Obwohl die Photovoltaikanlage nicht in Betrieb genommen wurde, zahlte der Anlagenbetreiber den monatlichen Mietzins für ca. 4 Jahre. Nach Insolvenz des Anlagenbetreibers forderte der Insolvenzverwalter die gezahlten ca. 47 TEUR von dem Anleger zurück. Der Insolvenzverwalter vertrat u. a. die Auffassung, die Zahlungen seien grundlos erfolgt, da der Anlagenbetreiber bewusst auf eine nicht bestehende Schuld gezahlt habe. Der Mietzins sei nämlich erst mit Inbetriebnahme der Photovoltaikanlage geschuldet.

Nachdem LG Heilbronn und OLG Stuttgart der Klage des Insolvenzver-walters stattgegeben hatten, hob der BGH die Urteile auf und wies die Klage zurück.

Wieso ist die Entscheidung für Grundstücksnutzungsverträge der Windbranche interessant?

Die Entscheidung ist interessant, weil sich der BGH mit zwei Fragestellungen befassen musste, die sich auch bei branchenüblichen Nutzungsverträgen stellen:

  1. Ist die Vereinbarung, nach der die Mietzeit für die Dauer von 10 Jahren ab Inbetriebnahme der Photovoltaikanlage begründet wird, so zu ver-stehen, dass auch der Mietzins erst ab Inbetriebnahme zu zahlen ist?
  2. Darf in einem Nutzungsvertrag vereinbart werden, dass das Nut-zungsentgelt erst mit Inbetriebnahme entsteht und gezahlt wird?

Wie hat der BGH beide Fragen entschieden?

Der BGH hat beide Fragen im Sinne des Anlegers benannt. Konkret hat er Folgendes entschieden:

  1. Der BGH hat zunächst klargestellt, dass für die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingen (= von einer Vertragspartei vorformulierte Vertragsregelungen) der Grundsatz der kundenfeindlichsten Ausle-gung gilt. Das bedeutet, dass bei mehrdeutigen Vertragsklauseln die-jenige Auslegung gilt, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Kunden und damit zur Unwirksamkeit und Aufhebung der Klausel führen würde, da der Kunde im Ergebnis durch die Aufhebung der Klausel begünstigt wird. Erst wenn die Klausel nach jeder möglichen Auslegung wirksam ist, gilt die für den Kunden günstigste Auslegung.
    Maßstab für die Auslegung ist das Verständnis eines durchschnitt-lichen, verständigen, redlichen und nicht rechtlich vorgebildeten Geschäftspartners. Die Auslegung der Vertragsklausel orientiert sich zunächst am Wortlaut und sodann am Sinn und Zweck, insbesondere auch des gesamten Vertrages.
    Unter Zugrundelegung dieser Kriterien vertrat der BGH die Auffassung, dass die Parteien nicht regeln wollten, dass die Laufzeit des Nut-zungsvertrages erst mit der Inbetriebnahme beginnt (= aufschiebend befristeter Vertrag) und auch erst dann die Zahlungspflicht beginnt. Vielmehr konnte der Anleger aufgrund des Wortlauts der Präambel davon ausgehen, dass die PV-Module bereits installiert sind und der Anlagenbetreiber sofort das Recht hat, diese zu nutzen und daher auch sofort den Mietzins schuldet. Hierfür spreche auch der Umstand, dass der monatliche Mietzins nicht von der Stromerzeugung der PV-Module abhängen sollte, sondern als Festbetrag vereinbart war.
  2. Der BGH hat weiter ausgeführt, dass eine hiervon abweichende Auslegung der vertraglichen Regelungen, nach der das Nutzungsentgelt erst mit der Inbetriebnahme der PV-Module geschuldet ist, zu einer unwirksamen Klausel führen würde. Denn solche Vereinbarung muss sich an § 308 Nr. 1, 1a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) messen lassen. Danach sind vorformulierte Vertragsklauseln unwirksam, durch die sich der Verwender der Klausel eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist u. a. zur Erbringung einer Leistung vorbehält. Die Formulierungen „unangemessen“ und „nicht hinreichend bestimmt“ setzen eine Bewertung voraus. Diese Bewertung muss sich am gesetzlichen Leitbild des geschlossenen Vertrages orientieren. Der Nutzungsvertrag zwischen dem Anleger und dem Anlagenbetreiber regelt die Gebrauchsüberlassung der PV-Module gegen Entgelt. Es handelt sich daher um einen gewerblichen Mietvertrag. Gem. § 578 i. V. m.
    § § 535 ff BGB geht der Gesetzgeber für diese Verträge davon aus, dass der Vermieter dem Mieter mit Abschluss des Mietvertrags die Mietsache zum Gebrauch überlässt (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) und der Mieter sodann die Miete zahlt (§ 535 Abs. 2 BGB). Ob der Mieter die Mietsache nutzt oder seine Gewinnerwartungen in Bezug auf die Mietsache erfüllt werden, ist für das Entstehen der Zahlungspflicht nicht erheblich.
    Eine Abweichung von diesem gesetzlichen Leitbild durch eine All-gemeine Geschäftsbedingung muss gerechtfertigt sein. Hieran fehlte es bei dem streitgegenständlichen Vertrag. Der BGH bemängelte insoweit nicht nur, dass der Begriff der „Inbetriebnahme“ vertraglich nicht definiert war, sondern auch, dass die Inbetriebnahme vollständig von dem Lieferanten und dem mit ihm verbundenen Anlagenbetreiber ab-hängt. Diese können die Inbetriebnahme beliebig lange hinauszögern. Umgekehrt muss der Anleger aber sofort das Nutzungsrecht an den PV-Modulen einräumen.

Im Ergebnis hat der BGH entschieden, dass der Anleger ab Vertragsschluss einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses hatte.
Ist nun die in branchenüblichen Nutzungsverträgen enthaltene Verein-barung, das Nutzungsentgelt erst ab Inbetriebnahme der Windenergie-anlage gezahlt wird, unwirksam?
Nicht unbedingt. Nutzungsverträge für Windenergieanlagenstandorte werden branchenüblich als gewerbliche Mietverträge ausgestaltet. Mit der Vereinbarung, Nutzungsentgelt erst ab Inbetriebnahme zu zahlen, weichen die Parteien von dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB ab, wonach der Grundstückseigentümer allein für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks das Nutzungsentgelt erhält. Dies ist nur gerechtfertigt, wenn es hierfür einen Grund gibt. 

Folgende Gründe lassen sich benennen:

  • Der Grundstückseigentümer überlässt dem Windparkbetreiber mit Vertragsschluss zwar den Gebrauch eines Grundstücks, nicht jedoch den Gebrauch eines für den Vertragszweck Windenergienutzung geeigneten Grundstücks. Diese Gebrauchsfähigkeit muss erst hergestellt werden. Nach dem gesetzlichen Leitbild trägt das Risiko hierfür der Grundstückseigentümer.
  • Die für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks von dem Windparkbetreiber zu erbringende Gegenleistung besteht in personellen und finanziellen Aufwendungen für die Planungsreife des Grund-stücks, denn Miete kann neben Geld auch jede geldwerte Leistung sein3, auch eine Dienst- oder Arbeitsleistung.
  • Die Inbetriebnahme hängt ab von Planungsreife, Genehmigung, Netzanbindung, Zuschlag, Lieferung Dritter etc. Nicht alle diese Umstände liegen in der Risikosphäre des Windparkbetreibers, sodass er sich diese zurechnen lassen muss. Insbesondere die fehlende Verwen-dungsfähigkeit des Grundstücks zum Vertragszweck fällt in den Risiko-bereich des Grundstückseigentümers.

Wie müssen die vertraglichen Vereinbarungen daher am besten gestaltet werden?

Da bei der gerichtlichen Überprüfung von AGB-Regelungen immer das Risiko verbleibt, dass das Gericht eine andere Wertung vornimmt, sollten Windparkbetreiber folgendes im Blick halten:

  1. Windparkbetreiber sollten bei jeder Flächensicherung sorgfältig prüfen, ob die Sicherung tatsächlich bereits einen auf Gebrauchsüberlassung gerichteten Nutzungsvertrag fordert oder ob nicht ein Reservierungsvertrag das Mittel der Wahl ist.
    Der Reservierungsvertrag hat u. a. den Vorzug, dass vertragliche Vereinbarungen nicht am Leitbild des gewerblichen Mietrechts gemessen werden. Dies kann sowohl für den Windparkbetreiber als auch den Grundstückseigentümer von Vorteil sein. Bei unklaren Planungsverhältnissen vermeiden die Parteien zudem ausufernde und dadurch häufig wenig verständliche und fehlerträchtige Anpassungsvereinbarungen.
  2. Eine vertragliche Vereinbarung im Nutzungsvertrag, nach der der Grundstückseigentümer nicht das Risiko übernimmt, dass auf dem Vertragsgrundstück Windenergieanlagen errichtet werden können (= Vertragszweck), führt dazu, dass der Windparkprojektierer die auf die Inbetriebnahme verschobene Zahlungspflicht nicht damit rechtfertigen kann, dass das Grundstück bei Vertragsabschluss noch nicht für den Vertragszwecks geeignet ist. Denn durch die Haftungsfreistellung übernimmt der Windparkprojektierer selbst das Risiko der fehlenden Zweckeignung. Derartige Freistellungsklauseln sollten daher mit Augenmaß verwendet, jedenfalls aber interessengerecht formuliert werden.
  3. Windparkprojektierer sollten alle vor Zahlung des Nutzungsent-gelts zu erbringenden Gegenleistungen im Vertrag benennen. Dies können neben einem Bereitstellungsentgelt auch eigene personelle und finanzielle Aufwendungen zur Herbeiführung der Zweckeignung des Grundstücks sein. Anders als in der Praxis häufig angenommen, prüfen die Gerichte regelmäßig nicht die Höhe der Zahlung, sondern im Wesentlichen, ob Gegenleistungen erbracht werden und sich diese bestimmbar aus dem Nutzungsvertrag ergeben.
  4. Scheinbar klare Begriffe wie „Inbetriebnahme“ sollten vertraglich definiert werden. Denn nach dem BGH „bestehen […] keine Anhalts-punkte dafür, dass ein durchschnittlicher, rechtlich nicht vorgebildeter Verbraucher sich über die […] Einzelheiten der Bestimmungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes bewusst ist.“

Wie immer empfiehlt sich daher bei der Gestaltung des Flächensiche-rungskonzepts und der Ausgestaltung der Verträge eine gute rechtliche Beratung und Begleitung.

Der Beitrag erschien im BWE BetreiberBrief 2/2022.

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